Как приобрести квартиру в строящемся доме

Сегодня участие в долевом строительстве – главная, а в некоторых случаях и единственная возможность существенно сэкономить при приобретении нового жилья. Что необходимо знать при подготовке к покупке квартиры в строящемся доме? 

дом
                                     Фото: phototass2.cdnvideo.ru

На эти и другие вопросы отвечает заместитель начальника Бугульминского отдела Управления Росреестра по РТ Татьяна Александровна Щёлокова.

– Нередки ситуации, когда гражданину застройщик предлагает подписать предварительный договор. Нужно ли это?

– Необходимо понимать, что в гражданско-правовых отношениях предусмотрены предварительные договоры. Но  такой договор не будет зарегистрирован в Росреестре. В этом случае дольщик не защищен от возможной  «двойной»  продажи квартиры и рискует оказаться, что называется, у разбитого корыта.

– Помимо «Предварительного договора»  иногда застройщики предлагают подписать «Договор об инвестировании строительства»? Пройдет ли такой договор регистрацию в Росреестре?

– Такой договор тоже не пройдет регистрацию. По закону государственной регистрации подлежат только договоры участия в долевом строительстве или договоры переуступки права. Только они дают дольщику гарантии, прописанные в федеральном законе об участии в долевом строительстве. И только зарегистрированный в Росреестре договор является основанием для открытия в банке счета эскроу на долевое строительство.

– Расскажите подробнее про  эскроу-счета.

–  Деньги, которые теперь участники долевого строительства платят за недвижимость, не поступают напрямую к застройщику, а направляются в банк на специальный счет эскроу. На этот счет дольщики должны перевести деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве после его государственной регистрации. Перечисленная сумма будет храниться в банке до тех пор, пока застройщик не получит разрешение на ввод.

– Можно ли приобрести квартиру в строящемся доме без счетов эскроу?

–  Это актуально для тех проектов, первые договоры участия в долевом строительстве которых были зарегистрированы до 01.07.2019 года. При государственной регистрации каждого такого договора  осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд. Указанная проверка осуществляется органом регистрации прав посредством направления запроса с использованием единой системы  компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

– Расскажите о фонде  защиты прав дольщиков.

– Это первая в России публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. При нем создан компенсационный фонд, куда строительные организации перечисляют средства, чтобы дольщики были защищены в финансовом плане, если при строительстве жилого объекта возникнут непредвиденные обстоятельства. В этом случает дольщики, как и раньше, перечисляют деньги напрямую застройщикам.

– Можно ли продать недостроенное жилье?

– Как участник долевого строительства вы не можете продать квартиру. Но вправе переуступить еще недостроенное жилье, полностью расплатившись с застройщиком либо с переводом долга на нового дольщика.

– Теперь рассмотрим обратную ситуацию. Некий гражданин узнал от знакомых, что продается квартира в недостроенном доме, ее предлагают купить  по договору уступки. Насколько велики риски при такой сделке?

– Риски есть всегда. Но чтобы обезопасить себя при покупке жилья в недостроенном доме, прежде всего необходимо удостовериться, что квартира «чистая», то есть не имеет никаких ограничений в виде запретов и арестов. Для этого необходимо заказать через МФЦ выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Причем информацию надо запрашивать не на квартиру, поскольку как объект недвижимости она еще не существует, а на земельный участок, на котором строится многоквартирный дом.

– Известно, что в июле этого года в сфере долевого строительства был принят ряд законодательных нововведений. В чем их суть?

– Внесенные поправки в законодательство о долевом строительстве учитывают интересы как застройщиков, так и дольщиков.  В частности, после передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик имеет право на подачу без доверенности от физических и юридических лиц-участников долевого строительства заявления о государственной регистрации права собственности за дольщиком в Росреестр. При этом залог земельного участка или права его аренды, зарегистрированный в пользу участников долевого строительства, будет погашаться Росреестром Татарстана без соответствующего заявления одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома.

 

Беседовала Ольга Вашарина